REGIME FISCAL DE LA LOCATION MEUBLEE LONGUE DUREE
Lorsque l’on opte pour la location à long terme d’une maison ou d’un appartement meublé, il est primordial de comprendre les implications fiscales et administratives qui en découlent. En effet, les revenus issus de cette pratique sont généralement assujettis à l’impôt et doivent être déclarés conformément à la législation en vigueur.
Dans cette perspective, divers aspects tels que les cotisations sociales, la déclaration de revenus et le régime d’imposition doivent être pris en compte.
Pour garantir la conformité aux obligations légales et assurer une gestion transparente d’un patrimoine locatif, une compréhension approfondie des mécanismes régissant cette activité est indispensable.
Dans cet article nous verrons quels sont les points essentiels à connaître pour respecter les obligations fiscales et sociales en tant que propriétaire d’une location meublée à long terme.
1. Définition légale de la location meublée en France : critères et obligations
Le terme “location meublée” désigne la mise à disposition d’un logement décent pourvu d’un mobilier suffisant, tant en quantité qu’en qualité, permettant au locataire d’y résider confortablement et de répondre à ses besoins essentiels tels que le sommeil, les repas et les activités quotidiennes, conformément à l’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Afin de répondre aux critères de la location meublée, le logement doit être équipé d’un ensemble minimal d’éléments mobiliers, dont la liste est déterminée par décret :
- literie comprenant couette ou couverture,
- dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher (stores ou rideaux),
- plaques de cuisson,
- four ou four à micro-ondes,
- réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C,
- vaisselle nécessaire à la prise des repas,
- ustensiles de cuisine,
- table et sièges,
- étagères de rangement,
- luminaires,
- matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
2. Comprendre la différence entre un loueur en meublé professionnel (LMP) et un loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Il existe une distinction entre le loueur en meublé dit professionnel et le loueur en meublé (LMP) dit non professionnel (LMNP).
Le LMP concerne le loueur dont les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € sur l’année civile.
Par ailleurs, ces recettes doivent dépasser les revenus professionnels du foyer fiscal, ces derniers pouvant provenir de traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères, ainsi que de revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du Code Général des Impôts), de bénéfices industriels et commerciaux (à l’exclusion de ceux issus de la location meublée), de bénéfices agricoles et de bénéfices non commerciaux.
Dans le cas où les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 € ou représentent moins de 50 % des revenus du foyer fiscal, le propriétaire est classé comme un loueur non professionnel (LMNP).
Qu’il s’agisse du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou
de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), les recettes
sont soumises à l’imposition au titre des Bénéfices Industriels et
Commerciaux (BIC), avec des conditions d’imposition spécifiques à chaque statut.
Enfin, les loueurs professionnels peuvent être soumis à des réglementations spécifiques, telles que l’obligation de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS), tandis que les loueurs non professionnels peuvent être exemptés de certaines obligations réglementaires.
3. Déclaration de revenus pour la Location Meublée : règles d’imposition et possibilités d’exonération
Les revenus perçus en louant un logement meublé, que ce soit par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou d’un site de location en ligne, sont sujets à l’impôt et doivent être rapportés à l’administration fiscale.
Il existe des cas d’exonération pour le loueur dans certaines situations précises.
Aussi, les revenus provenant de la location meublée ne sont pas soumis à l’impôt dans les situations suivantes :
- Situation 1 : les revenus ne dépassent pas 760 € par an et il s’agit de locations régulières d’une partie de sa résidence principale à des personnes n’y résidant pas de manière permanente (comme dans le cas des chambres d’hôtes).
Dans le premier cas, si un propriétaire loue de manière régulière une ou plusieurs pièces de sa résidence principale au grand public, et que ces pièces ne servent pas de résidence principale au locataire, il peut bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu sur les revenus générés par ces locations, à condition que ces revenus n’excèdent pas 760 € TTC par an.
Les recettes prises en compte comprennent toutes les sommes perçues par le propriétaire pour la location ainsi que pour d’éventuelles prestations supplémentaires fournies, telles que le petit-déjeuner ou l’accès au téléphone. Ces recettes sont considérées toutes taxes comprises (TTC).
Si le montant des recettes dépasse le plafond de 760 €,le propriétaire est alors imposable sur la totalité des recettes provenant de la location.
- Situation 2 : les pièces louées servent de résidence principale ou temporaire au locataire ou au sous-locataire en meublé, et le loyer est fixé à un niveau considéré comme raisonnable.
Dans le deuxième cas, pour bénéficier de l’exonération fiscale des locations meublées, le propriétaire doit remplir plusieurs critères à savoir :
- Les pièces louées ou sous-louées doivent également faire partie de sa résidence principale.
- Les pièces louées ou sous-louées doivent servir de résidence principale ou temporaire au locataire ou au sous-locataire en meublé, notamment s’il est un salarié saisonnier.
- Le prix de location doit rester fixé dans des limites raisonnables, conformément à un plafond annuel au mètre carré, qui varie selon la région (plafond fixé à 206 € par an par mètre carré en 2024 pour les locations ou sous-locations en Île-de-France, et de 152 € par an par mètre carré dans les autres régions).
4. Déclaration et fiscalité des revenus de Locations Meublées : ce qu’il faut savoir
Les revenus issus de la location de logements meublés sont assujettis à l’impôt sur le revenu, relevant de la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour les recettes locatives de l’année 2023, la déclaration doit être effectuée en avril 2024, lors de la déclaration annuelle de revenus.
La décision de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel dépend en grande partie du niveau des dépenses engendrées par l’acquisition et la gestion du bien mis en location meublée.
Sous réserve de respecter les plafonds établis, le régime micro-BIC est généralement plus approprié si les charges déductibles et les amortissements représentent moins de la moitié des revenus locatifs.
En revanche, si les charges déductibles et les amortissements représentent plus de 50 % des revenus locatifs, le régime réel est plus intéressant.
- Application du régime fiscal micro BIC pour les recettes annuelles inférieures à 77 700 € HT ou 188.700 € HT pour une location meublée de tourisme et les chambres d’hôtes
Les revenus totaux doivent être mentionnés dans la section dédiée aux ” professions non salariées ” du formulaire complémentaire de l’impôt sur le revenu, le numéro 2042 C-Pro. L’impôt est calculé en utilisant le barème de l’impôt sur le revenu, après l’application d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % ou 30 % selon les cas), avec un montant minimum de 305 € pour prendre en compte les charges.
Le propriétaire a également la liberté d’opter pour le régime réel. Dans ce cas, il doit rapporter le montant de ses recettes sur la déclaration professionnelle 2031-SD, destinée aux “Bénéfices industriels et commerciaux”. Toutes les dépenses éligibles peuvent être soustraites sur cette même déclaration.
- Application du régime réel pour les recettes annuelles supérieures à 77 700 € HT
Le propriétaire est obligatoirement assujetti au régime réel lorsque les recettes annuelles sont supérieures à 77 700 euros HT.
Les recettes doivent donc être déclarées sur la déclaration professionnelle 2031-SD, réservée aux “Bénéfices industriels et commerciaux”. Ensuite, le résultat obtenu doit être reporté sur la déclaration complémentaire de revenus 2042 C-Pro, dans la section dédiée aux “revenus des locations meublées non professionnelles”.
5. Zoom sur les cotisations sociales dues dans le cadre de la location meublée
En fonction du montant des recettes annuelles, les loueurs doivent s’acquitter de cotisations sociales spécifiques.
- Pour les recettes annuelles inférieures à 23 000 € :
Il n’y a pas de cotisations sociales, mais une déclaration obligatoire des revenus dans la déclaration annuelle de revenus.
- Pour les recettes annuelles entre 23 000 € et 77 700 € le loueur a deux options :
- Il cotise au régime du micro-entrepreneur, ou
- Il cotise au régime statut de travailleur indépendant.
- Pour les recettes annuelles supérieures à 77 700 € :
Le loueur cotise au régime du statut de travailleur indépendant.
Enfin, rappelons que le loueur est redevable de :
- la taxe foncière, en tant que propriétaire du logement loué,
- la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
- la Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) au-delà d’un chiffre d’affaires HT supérieur à 152 500 €.
Parlons-en ensemble !
